中新经纬10月11日电（魏璎珞）“你好，你有低息贷款，三点以后才加息，需要吗？” 很多人都接到过这样的营销电话，有的是假银行工作人员，有的是直接上门报到，声称有利率低至3.25%的产品，并询问是否有资金需求。
电话中提到的低息贷款，其实是商业贷款，是专门为企业生产经营提供的贷款。资本中介电话狂轰滥炸的背后，是一条无形的灰色产业链——帮助客户打包信息，满足银行的经营性贷款发放标准，从而以较低利率的经营性贷款替代较高的房贷利率。一些金融中介也声称，这项操作可以帮助客户节省数十万元的利息。用商业贷款代替住房贷款真的值得吗？
300万经营贷款“打包费”10万
中新经纬了解到，银行发行的经营性贷款利率大多在3.4%至3.8%左右。“现在再融资的客户比较多，就是把原来的高利率转成低利率的客户，因为前几年房贷利率比较高，包括二套房的房贷利率在北京，仍然是 5.35%。” 一位基金中介说。
前两年部分购房者的房贷利率在6%以上，两者的利差成为资本中介眼中的业务源泉，但很多贷方并没有达到发放业务的标准贷款，中介提供一站式服务。“打包”服务，这个“服务费”绝对少不了。更换商业贷款需要多少费用？让我们计算一下这个帐户。
要申请商业贷款，您首先需要成为公司的股东或法定代表人。中新经纬暗访多家基金中介获悉，目前收购空壳公司的成本在7000-12000元之间苏州包装贷款，未来还贷期间，银行可能会检查公司经营情况并维护公司的中介报价。每年1000元。
基金中介提供服务，也会收取一定的中介费用，约为贷款金额的1%。另外，商业贷款获批后，房贷需要提前结清，所以需要提前按揭贷款来结清房贷。有的中介每天收费6/10,000，即每天100万元和600元。贷款和贷款大致估计在一个月左右（注：以实际处理时间为准）。此外，部分经营性贷款产品要求每三至五年偿还一次本金（以下简称“还本”），银行会根据客户的资质重新审核。
以贷款额度300万元，经营贷款期限10年计算，购买空壳公司1万元+维修公司费用1万元+中介费3万元+过桥垫款5.4万元= 10.4万元。据粗略估计，申请商业贷款的费用高达10.4万元。
付出这么多能省多少钱？中新经纬按抵押金额300万元，利率5.6%，25年等额本息计算。每月还款1.86万元，总利息258.07万元。
据基金中介介绍，“现在做的是10年期，年化利率3.7%左右，先付本息，十年后一次性还款。” 以此推算，同样的贷款300万元，每人每月还款9250元，总利息为111万元。看似每月月供可以节省9350元，其实本金带来的压力被忽略了。10年后，一次还本金300万元，平均每月节省2.5万元，即实际每月负担增加至3.43万元。
如果贷方去银行选择缩短还款期限，同样按揭贷款300万元，利率5.6%，10年，月供3.27万元，比月负担少1600元上述商业贷款中，总利息仅为9248万元。
一位业内人士向中新经纬介绍，本息等额是指每月返还部分本息，本金逐渐减少。先息后息是指先付利息，一次还清贷款本金。采用先付息后还本的方式，节省下来的钱可以继续投资赚取利息，提高贷款资金的实际使用效率。但这种还款方式对贷款人的资金规划能力要求较高，一次性还本本金的压力急剧增大。
银行客户经理“不推荐”
用商业贷款代替房贷已经在社交媒体上流行起来，很多人对此感到兴奋。家住北京的张天琪（化名）告诉中新经纬，今年年初曾咨询业务，但得知流程后最终放弃。在她看来，她无法承受从银行“提款”的风险。
当中新经纬问及房贷换成商贷是否有风险时，一位资本中介肯定地说“做好就没有风险”。他说，他介绍的3.7%利率商业贷款产品可以延长10年，每三年续约一次，中间不需要还本金。部分产品的利率虽然低至3.4%，但每年都需要更新，贷方心理压力很大。
三年后，能否保证续签成功？上述中介表示，如果信用报告良好，不涉及经济诉讼或其他问题，银行可以正常续贷。
不过，中新经纬采访的多位银行客户经理，以“风险”为由，不建议客户申请商业贷款替代房贷。某股份制银行北京分行客户经理称，其支行近日发现500万元经营贷款的资金流转存在问题，监管也发现了资金。“如果发现问题，会要求客户还款，如果你手上没有那么多钱，就得找钱还，而且一次要花很多钱。”
据某国有银行河北分行客户经理介绍，该行定期进行数据筛选，系统会进行风险提示。如果发现任何问题，将要求客户经理进行调查。如果客户能提供确凿的证据证明资金流转没有问题，银行将不会提取资金。贷款，否则您将不得不还清贷款。
“这种商业按揭贷款一般只做三年，比按揭贷款的期限短很多，需要不断续期苏州房屋抵押贷款，也就是只能保证短期贷款资金。如果风险未来管控手段不断完善更新，可能会被发现，后期风险会更高。”另一家国有银行北京分行的客户经理说。
上述业内人士告诉中新经纬，据他们了解，部分经营贷款、置换房贷的客户确实是个体工商户。更具成本效益。然而，这实际上增加了它面临的运营和财务风险。
“通过交易所，手头的流动资金确实增加了，但是钱多的人心态不一样，可能会从事一些高风险的投资行为。而且，银行有两个条件可以发放经营性贷款，一是给中小企业，或者个体工商户，二是给生产经营，这种情况虽然满足前者，但还是流向房地产，存在风险提取贷款。” 业内人士称。
律师详解法律风险
北京法学会理事、理事王玉辰在接受中新经纬采访时介绍，这种做法是违法的。银行贷款有特定用途，必须按用途使用，不得挪作他用。不是钱在手，想怎么花就怎么花。例如苏州包装贷款，商业贷款是为中小企业主或个体工商户服务的融资产品。借款人可通过房地产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。这种贷款对中小企业有利，明确禁止流入楼市。
王雨辰强调，首先，这种行为给买家带来了很大的风险。一旦被发现，将面临暂停贷款或提前全额偿还贷款的风险，信用也将受到严重影响。同时，一旦暂停贷款，如无法及时偿还银行贷款，将面临抵押财产被拍卖的风险。而且，很多人在商业贷款再融资时，会在中介的引导下使用过桥贷款。此时，也会产生新的成本。而且，过桥贷款的利率往往高于银行贷款的利率。一旦后续资金失效，无法及时归还，无疑会适得其反。
对于一些以商业贷款经营、替代抵押贷款的中介机构或银行机构，王雨辰指出，一旦被发现，也将面临被处罚的风险。情节严重的苏州设备抵押贷款苏州个人贷款，甚至可能受到处罚。
2021年3月26日，中国银保监会办公厅、办公厅印发《关于防止商业贷款非法流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》要求，不得向没有实际经营的空壳企业发放经营性贷款。对设立公司或股权转让未满一年，持有抵押不动产未满一年的借款人，进一步加强借款人资格审查。信息交叉验证，实质审核不得以企业证明材料代替。
《通知》指出，应书面提醒借款人违规使用信贷资金购房的法律风险及相关影响，并在与贷款人签订贷款协议时签署资金使用承诺书。借款人。立即收回贷款，降低授信额度，并追究相应法律责任。（更多举报线索，请联系本文作者魏炜：）（中新经纬APP）
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